Imposible comprar una vivienda. La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere
Carlos Balado, OBS Business School
Aunque la demanda de vivienda no es insensible al precio, a principios de 2026 los factores que podrían retraerla están lejos de ser una realidad porque sus determinantes son sólidos:
- mercado laboral fuerte
- flujos migratorios positivos (la compra de viviendas por extranjeros puede aumentar como consecuencia de las tensiones geopolíticas)
- tipos de interés en niveles relativamente bajos
- sector financiero proactivo en la concesión de créditos
Los precios, por su parte, han subido mucho más rápido que los salarios en los últimos años
El acceso a la entrada hipotecaria sigue siendo el gran obstáculo para los jóvenes y la subida del coste de vida y de los alquileres dificulta aún más el ahorro; como consecuencia, el mercado inmobiliario español comienza a mostrar señales de desaceleración.
- La mitad de las capitales de provincia ya registran bajadas de precio respecto al año pasado (las compraventas cayeron un 2,6 % en el primer trimestre de 2026).
- La obra nueva sufre aún más con descensos del 5,3 %.
- Y el aumento del euríbor ha encarecido las hipotecas y reducido la capacidad de compra.
El sector inmobiliario entra en una fase de mayor equilibrio debido a que hay factores que apuntan a una moderación de las ventas en los próximos trimestres.
Aun así, existe un elevado déficit estructural de vivienda por la demanda acumulada y la falta de oferta en muchas zonas.
- Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia acumulan el 48 % del déficit nacional.
- Solo Soria ha cerrado el período con superávit.
- Cáceres está en equilibrio.
Mientras este desajuste persista, la presión sobre los precios seguirá concentrándose en los mismos mercados.
Madrid, Barcelona y Baleares son provincias que, incluso movilizando la totalidad de su suelo en gestión (un escenario optimista), carecen de la capacidad física para cubrir tanto su déficit acumulado como el futuro, por lo que la presión sobre los precios se va a mantener.
El problema de la vivienda en España no es solo de volumen, es también de localización. La oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere.
El caso de Barcelona
El 16 de marzo de 2026 se cumplieron dos años de la declaración de las primeras zonas tensionadas en Cataluña.
Barcelona se ha tomado como ejemplo de éxito porque la renta media de la vivienda ha bajado un 4,8 % desde que se aplican los topes (1.136 euros al mes en el segundo trimestre de 2025).
Sin embargo, el precio del metro cuadrado se sitúa en 16,56 euros/m2, prácticamente igual que antes del control y con tendencia creciente.
¿Por qué baja entonces la renta media?
Porque se están alquilando pisos más pequeños: la superficie media ha caído un 5 % hasta 71,4 m2.
Es decir, los inquilinos no pagan menos por lo mismo, sino que reciben menos por algo parecido.
Por tanto, lo que baja no es el precio del metro cuadrado, sino el tamaño de la vivienda que se alquila.
Y a ello hay que sumar el desplome de la oferta: en el segundo trimestre de 2025 se firmaron 7.411 contratos en la ciudad, un 24,6 % menos que un año antes y la mitad que en los máximos de 2021.
Menos pisos disponibles, menos opciones para los inquilinos.
Por tanto, el ajuste debido a esta medida no se está produciendo vía precios, sino vía cantidad y calidad, que es exactamente lo que la teoría económica predice cuando se imponen controles de precios.
La presión sobre la demanda del alquiler en España es muy aguda
Cada vivienda que se anuncia para arrendar tiene
- 141 interesados de media en un plazo de diez días
- 112 registrados en 2025
- El punto de equilibrio de un mercado saludable y estable se sitúa en 15 contactos por vivienda
- 153 en provincias como Barcelona, por lo que los inquilinos se encuentran en una situación de competencia implacable que proporciona el combustible que dispara los precios.
El precio del alquiler tiene un límite teórico que es la capacidad de pago de los hogares, pero las familias se están adaptando y compartiendo piso, reduciendo superficie, alejándose del centro o dedicando una proporción cada vez mayor de su renta al alquiler.
Lo que frenaría los precios de verdad es un aumento sustancial de la oferta, y eso no se está produciendo
La construcción de vivienda nueva sigue estancada en niveles históricamente bajos
- 2,7 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes
- 20 del pico previo a la crisis
Y la rentabilidad neta del sector es negativa, así que no hay incentivos para que esto cambie a corto plazo.
