Solo el 89 % de las solicitudes hipotecarias son para vivienda de segunda mano. ¿El valor medio? 246.372 euros. Las de primera mano, 309.228 euros
El diferencial se dispara en las grandes ciudades. En Madrid, la obra nueva es 68.558 euros más cara que la segunda mano.
Acceder a una vivienda de obra nueva exige mayor ahorro previo. El ratio préstamo-valor de las hipotecas para este segmento es del 75 %, frente al 80 % registrado en las solicitudes de segunda mano
El mercado hipotecario del primer trimestre de 2026 confirma una tendencia estructural sin señales de reversión. La segunda mano concentra el 89 % de las solicitudes gestionadas por Gibobs.com.
La demanda supera ampliamente a la oferta disponible. Los precios se disparan
La segunda mano no domina es la opción preferida. Pero para la mayoría de los compradores es la única opción disponible.
Valor medio de la propiedad en las solicitudes de obra e importe financiado:
- nueva, 309.228 euros, 230.920 euros de hipoteca
- segunda mano, 246.372 euros, 192.300 euros de hipoteca
Comprar una vivienda nueva cuesta de media 62.856 euros más, es decir, un 25,5 % de diferencia.
Precio de la vivienda
- nueva 2.655€/m² +6,2 % primer trimestre 2026
- segunda mano 2.366€/m², +2,2 %
La escasez de vivienda nueva no es un fenómeno nuevo, pero sus consecuencias se agravan trimestre a trimestre.
Compraventas de vivienda
- nueva 39.473 +7,2 % primer trimestre 2026
- segunda mano 138.623 – 2 %
La obra nueva con el 12 % del total de transacciones, soporta una presión de precio desproporcionada.
El Euríbor 2,57 % en marzo, frente 2,24 % de enero, máximos desde finales de 2024
“Las hipotecas a tipo fijo y mixto ganan terreno frente a las variables. El coste efectivo de acceder al mercado crece. Para quien compra hoy, la negociación de las condiciones hipotecarias puede suponer varios miles de euros a lo largo de la vida del préstamo”
Jorge González-Iglesias Baeza, Gibobs.com
Quien compra obra nueva financia, de media, el 75 % del precio de la vivienda mediante hipoteca. Por su lado, en la segunda mano, el 80 %. El acceso a la obra nueva requiere más ahorro previo. En cuanto al esfuerzo financiero, ambos perfiles destinan una proporción similar de sus ingresos a la cuota: el 21 % en obra nueva y el 20 % en segunda mano.
La brecha territorial: Madrid, Cataluña y Andalucía
Madrid lidera los precios, donde la obra nueva alcanza un valor medio de 427.057 euros frente a los 358.499 euros de la segunda mano.
Pero es en Andalucía donde la brecha resulta más reveladora. Con precios más asequibles que en las grandes capitales, la obra nueva andaluza supera a la segunda mano en un 34 %, pasando de 203.824 euros a 273.405 euros. En Cataluña, la diferencia se sitúa el 25 %, con la particularidad de que los compradores de obra nueva financian el 71 % del precio, el porcentaje más bajo de los tres mercados y una señal de que quienes compran nueva construcción en la región llegan a la operación con mayor ahorro acumulado.
El perfil del hipotecado
La edad media del solicitante se sitúa en 37,9 años en las solicitudes de segunda mano y en 38,2 años en las de obra nueva. En ambos casos, el tramo de 35 a 45 años es el mayoritario, representando el 39% en segunda mano y el 40% en obra nueva, seguido del grupo de 25 a 35 años, que concentra el 37% de las solicitudes en los dos segmentos.
Cataluña y Madrid concentran el mayor volumen de solicitudes, con el 21% y el 20% respectivamente, seguidas de Andalucía y la Comunidad Valenciana, con el 15 % cada una. El 90 % de las solicitudes corresponde a vivienda habitual, el 6 % a segunda residencia y el 4 % a inversión.
“El mercado hipotecario opera en dos velocidades distintas. La segunda mano es el segmento donde se mueve la mayoría porque es el único accesible para la mayor parte de los compradores. Sin embargo, la obra nueva ha pasado a ser un producto para perfiles con mayor capacidad de ahorro. No es una cuestión de preferencia, es una cuestión de oferta. Mientras España no construya más vivienda nueva, ese diferencial no va a reducirse. Todo lo contrario”
