¿Falta suelo urbanizable en España? Sí pero hay 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable para construir 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años.
¿Por qué no se construye pues?
El precio del suelo ha aumentado en el segundo trimestre del año un 7,9 % de media
En Teruel, Soria o Burgos el metro cuadrado se ha más que duplicado en el último año. Pero en Guipúzcoa o León ha descendido un 49 % y 38 % respectivamente). Lo mismo ha ocurrido en Pamplona y Badajoz.
El sector promotor necesitará 25.000 millones de euros cada año durante los próximos diez años para poder duplicar la producción de vivienda en España.
Sin embargo, el crédito al sector está en mínimos desde principios de los años 1990 (un 6 % del PIB) debido a las elevadas garantías exigidas por los bancos. Sin planificación urbanística los promotores no pueden anticipar sus proyecciones financieras.
Inseguridad jurídica y excesiva burocracia
Los plazos para la concesión de licencias llegan hasta los 2 años y el promotor debe pasar por tres niveles administrativos: el municipal, el autonómico y el estatal.
“La clave para solucionar dicho meollo es avanzar hacia la simplificación administrativa diseñando un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. De esa manera, una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo irá emitiendo la información pertinente sobre su situación. Estas resoluciones coordinadas evitarían su paralización en alguna fase del proceso”
Fiscalidad penalizadora
Los impuestos en España pueden llegar a encarecer un 45 % el precio final de una vivienda. Además es compleja y relevante para todos los agentes involucrados
- constructores
- promotores
- compradores
- vendedores
- arrendadores
- arrendatarios
Fiscalidad, regulación y escasa asignación de recursos a esta partida por parte del sector público
Desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final pueden llegarse a pagar hasta por un total de 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo.
La vivienda es un medio relevante de financiación para la administración pública:
- El Estado recauda 52.000 millones de euros con los impuestos aplicados a este sector durante este año.
- En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda es un 3,5 %
Sin embargo, el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno 0,5 % del PIB. Esta disparidad pone de manifiesto el escaso protagonismo que las políticas públicas de vivienda ocupan dentro de las prioridades de gasto del sector público.
España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa con un 11 %, solo por detrás de Bélgica (12,5 %) y el Reino Unido (12 %).
Y también está entre los países con una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y solo superada por economías como
- Dinamarca (42 %)
- Noruega (37,8 %)
- Países Bajos (36 %)
Ello desincentiva la compraventa y reduce la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores.
Foto de Sebastián Valencia Pineda
