La Gran Revisión de Alquileres de 2026, el efecto dominó de la estructura de la ley de alquileres vigente y los años de la pandemia
Foto de Jessica Bryant
En 2020 y 2021 muchos contratos de alquiler se firmaron a precios de derribo, «precios de pandemia»: incertidumbre, menos movilidad, menos demanda… El mercado estaba parado.
La ley establece que esos contratos de alquiler residencial tienen una duración mínima de cinco años si el casero es particular, o siete años si es persona jurídica.
Entonces, esos contratos están llegando al final de su plazo y aquí viene el problema: el propietario tiene derecho a actualizar la renta a precios del mercado actual.
Y lo que se pagaba en 2020-2021 no es lo que se paga hoy
Hoy la demanda es altísima, la oferta escasa y los precios se han disparado.
Cuando estos contratos vencen, los propietarios tienen la libertad de actualizar las rentas a los precios de mercado actuales, que, tras años de demanda disparada y oferta escasa, son drásticamente más altos.
Una familia que firmó su contrato en 2020/2021 probablemente consiguió un precio que hoy nos parecería casi imposible. Estamos hablando de rentas que, en algunos casos, pueden estar 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que se está pagando ahora por pisos equivalentes.
Entonces, cuando llega el momento de renovar, el propietario tiene dos opciones: o negocia una renovación con la familia, o pone la vivienda en el mercado a precio actual. Y si la diferencia entre lo que paga esa familia y lo que puede conseguir en el mercado es muy grande, muchos propietarios optan por subir la renta significativamente o directamente buscar un nuevo inquilino que pague más.
En el centro de Madrid, Barcelona o Valencia, demanda es feroz y oferta escasísima
En cualquier caso, hay caseros que valoran la estabilidad, que prefieren tener a un inquilino que paga, que cuida la vivienda, que no da problemas… y están dispuestos a hacer subidas más comedidas para mantener esa tranquilidad.
Límites legales y protección al inquilino
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Una vez finalizado el plazo contractual, el casero puede proponer una nueva renta negociada libremente con el inquilino. No hay un tope automático. Es decir, en teoría, puede pedir lo que considere que vale su vivienda en el mercado actual.
Pero esto ha cambiado en algunas zonas.
- Nueva Ley de Vivienda y regulaciones autonómicas: «zonas tensionadas»
Donde el mercado está especialmente saturado, como Barcelona, algunas zonas de Madrid, Valencia, hay límites sobre el precio que se puede pedir en contratos nuevos.
Hay índices de referencia que publica el gobierno. Por ejemplo, en Cataluña. Pero no protege al inquilino de subidas desproporcionadas. En realidad le está perjudicando.
Al limitarse los precios y haber más inseguridad jurídica para alquilar, menos propietarios están alquilando su vivienda, reduciendo la oferta y, por tanto, habiendo menos casas en alquiler por cada persona o familia que busca alquilar. Esto lo que hace es que el propietario sea más selectivo y muchas más familias, especialmente aquellas con menos ingresos, se queden sin posibilidad de alquilar.
Es decir, la limitación de precios:
- beneficia: familias que menos lo necesitan pues cuentan con rentas más altas para alquilar una vivienda
- perjudica: familias con rentas más bajas
Legislación actual fragmentada. Dependiendo de dónde vivas, las reglas son distintas. Y eso genera inseguridad jurídica tanto para inquilinos como para propietarios.
Mientras la demanda siga siendo tan alta y la oferta tan escasa, los precios van a seguir subiendo y los más perjudicados acaban siendo los ciudadanos más vulnerables.
Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler del Ministerio de Vivienda
Un piso en la calle Valencia de Barcelona que se oferta por 1.660 euros, quedaría limitado a un máximo de 984 euros.
En la calle Sant Crist de Barcelona, una vivienda que se alquilaba por 1.827 euros, bajaría hasta 951 euros.
Pero, limitar precios sin aumentar oferta, puede generar otros problemas indirectos: propietarios que retiran viviendas del mercado, menos incentivos para alquilar…
Lo que realmente necesitamos es más oferta, porque sin pisos suficientes, el problema de fondo sigue ahí.
¿Seguirá subiendo o se regulará? La tormenta perfecta
- ciclo único: contratos que se firmaron todos a la vez en 2020-2021, con precios de pandemia, mucho más bajos, y que ahora vencen todos a la vez creando este pico de revisiones masivas. Eso es puntual, no es fácil que vuelva a ocurrir la misma situación. Pero hay que recalcar otra vez que el problema de fondo sí persiste.
- desequilibrio estructural brutal: demanda altísima, oferta escasísima, y mientras eso no cambie
«La única solución real es aumentar la oferta de vivienda en alquiler, pero eso requiere inversión, voluntad política, agilizar licencias, incentivos fiscales… y todo eso puede tardar años en materializarse»
Eduardo Garbayo, Spotahome
